「子猫と始めるお金の勉強にゃんにゃんファイナンス学園」へようこそ！ 今回は「マンション投資」という、ちょっと背伸びしたテーマに挑戦してみましょう。難しい数字の話も、ヒロタカ先生とももたろう君と一緒に紐解けば怖くありません。
はじめに
ヒロタカ先生！大変です！ボクの知り合いが『将来のためにマンションを買って投資を始めるんだ』って張り切っているんですけど……マンションを買うなんて、何億円も持っているお金持ちだけの特権じゃないんですか？
ははは、ももたろう君、びっくりしちゃったね。確かに大きな買い物だけど、実は普通の会社員の方でも、マンションのオーナー（家主さん）になっている人はたくさんいるんだよ。特に最近は、年収に合わせた『身の丈に合った投資』が注目されているんだ。
ええっ、ボクみたいな子猫……じゃなくて、普通の年収の人でも大丈夫なんですか？騙されたり、借金で大変なことになったりしないか心配で……。
その慎重さは大切だね。マンション投資には『売買』の仕組みや、自分の『年収』に見合った戦い方があるんだ。今日はその基礎を、初心者の方にも分かりやすくお話ししていくね。
1. マンション投資って、結局どうやって儲けるの？
「マンション投資」と聞くと難しく感じますが、利益を出す仕組みはたった2つしかありません。
① インカムゲイン（家賃収入）
買ったマンションを誰かに貸して、毎月チャリンチャリンと家賃をもらう方法です。これは「不労所得」の代表格ですね。入居者がいる限り、自分が寝ている間も猫と遊んでいる間も、お金が入ってきます。
② キャピタルゲイン（売却益）
買ったときよりも高い値段でマンションを売って、その差額で儲ける方法です。 例えば、「2,000万円で買ったワンルームマンションが、数年後に2,500万円で売れた！」という場合に発生する利益のことです。
なるほど！『貸して稼ぐ』か『売って稼ぐ』かの2択なんですね。でも、そんなに上手くいくものなんですか？
いい質問だね。最近は特に『いつ売るか』という『売買のタイミング』が重要視されているんだ。ずっと持ち続けるだけが正解じゃないのが、マンション投資の面白いところなんだよ。
2. 気になる「年収」の壁。いくらあれば始められる？
さて、ももたろう君が心配していた「いくら稼いでいればいいのか」というお話です。
一般的な目安は「年収500万円以上」
多くの不動産投資ローン（マンションを買うための専用の借金）では、年収500万円程度がひとつの審査基準と言われています。
- なぜ年収が必要なの？： 銀行は「この人はもし入居者がいなくなっても、自分の給料からローンを返せるかな？」という点を見ています。そのため、安定した収入がある会社員や公務員は、実は投資家として信頼されやすいのです。
- 年収が低くても方法はあります： 年収が300万〜400万円台の方でも、地方の築古物件を選んだり、頭金（最初に払う現金）を多めに用意したりすることで、スタートできるケースもあります。
3. 「売買」の流れを知ろう：買うとき編
マンション投資は、物件を選んで「はい、おしまい」ではありません。
ステップ1：物件探しとシミュレーション
まずは、自分が買える範囲の物件を探します。 「駅からの距離は？」「近くにコンビニはある？」「将来も人口が減らない街？」といった視点でチェックします。ここでは、感情ではなく「数字」で判断することが大切です。
ステップ2：ローンの審査
現金でポンと買える人は稀です。ほとんどの人は銀行からお金を借ります。ここで自分の「年収」や「勤め先」の信用が試されるわけですね。
ステップ3：契約と引き渡し
無事に審査が通れば、いよいよオーナーデビューです。
わあ、ついにボクもオーナーに！……でも先生、買った瞬間に借金という大きな荷物を背負うのは、やっぱり少し怖い気がします……。
そうだね。でもね、マンション投資のローンは、自分が返すんじゃなくて『入居者さんが払ってくれる家賃』で返していくものなんだ。そこが、自分が住むための住宅ローンとは決定的に違うところなんだよ。
4. マンション投資の「本当の怖さ」とリスク管理
学園では、良いことばかりではなく、しっかりリスクもお伝えします。
- 空室リスク： 借りる人がいなければ、家賃はゼロ。ローン返済だけが残ります。
- 修繕リスク： エアコンが壊れた、外壁がボロボロになった……マンションのメンテナンスにはお金がかかります。
- 価格下落リスク： 売ろうと思ったときに、買ったときより大幅に値下がりしている可能性があります。
これらのリスクを避けるためには、「出口戦略」、つまり「最後はどうやって売買を完結させるか」を最初に決めておくことが不可欠です。
5. 前半のまとめ：まずは自分の「現在地」を知ることから
前半では、マンション投資の2つの利益（家賃と売却）、そして必要な年収の目安について学びました。
- マンション投資は「家賃」と「売却」の両輪で考える。
- 会社員という立場は、ローンを組む上で大きな武器になる。
- 年収500万円が目安だが、戦略次第で道は開ける。
先生、少しずつイメージが湧いてきました！でも、いざ売る時（売却）のことまで最初から考えておくなんて、猫が明日の獲物の心配をするより難しそうです……。
あはは、そうだよね。でもね、実は『売却』を見据えた物件選びこそが、マンション投資の成功率をグンと上げる秘訣なんだ。ここからは、具体的な『売買のタイミングの見極め方』や『年収別のシミュレーション』について、もっと詳しく解説していくよ！
ここからは、より実践的な「いつ売るか」という売買のタイミングや、年収に応じた戦略の立て方を深掘りしていきましょう。
6. いつ売るのが正解？「売買」タイミングの黄金律
マンション投資は「買って終わり」ではありません。「いつ売るか」という出口戦略こそが、最終的な利益を大きく左右します。
「5年」と「10年」がひとつの境界線
不動産を売却したときに出る利益（譲渡所得）には税金がかかりますが、実は持っていた期間によって税率が大きく変わります。
- 5年以内（短期譲渡所得）： 税率が約39%と非常に高い。
- 5年超（長期譲伏所得）： 税率が約20%にまで下がります。
つまり、基本的には「5年超」持っていないと、売却益の多くが税金で消えてしまうのです。
大規模修繕の前に売る
マンションは築12〜15年目くらいに「大規模修繕」が行われることが多いです。この時期を境に管理費や修繕積立金が上がることがあるため、その一歩手前で売却するというのも、賢い売買戦略のひとつです。
先生！ということは、ずっと持ち続けるよりも、税金が安くなる5年を過ぎたあたりで、建物の価値が高いうちに売っちゃうのが一番おトクなんですか？
鋭いね、ももたろう君。もちろん、ずっと家賃をもらい続ける『持ち切り』も一つの作戦だけど、築年数が古くなりすぎると売るに売れなくなっちゃうこともあるんだ。だから、5年〜10年くらいのスパンで常に『今売ったらいくらかな？』とチェックしておくのが大切だよ。
7. 年収別・マンション投資の戦い方
一口に「年収」といっても、それぞれのステージで取れる戦略が異なります。
【年収500万円〜700万円】堅実な「1戸目」戦略
この層の方は、無理をして何戸も買うのではなく、まずは「東京都心の好立地なワンルーム」など、空室になりにくい物件を1つ持つのが定石です。
- 狙い： 節税効果（所得税・住民税の還付）を得つつ、家賃でローンを減らしていく。
- ポイント： 資産価値が落ちにくいエリアを選び、将来の「売却」でしっかり利益を確定させること。
【年収1,000万円以上】資産拡大の「レバレッジ」戦略
年収が高ければ、銀行から借りられる金額も大きくなります。
- 狙い： 複数の物件を所有し、より大きな家賃収入（キャッシュフロー）を目指す。
- ポイント： 年収が高い分、税率も高いため、減価償却費などを活用した「節税」のメリットが非常に大きくなります。
8. 失敗しないための「不動産会社」の見極め方
マンション投資を始める際、一番のパートナーになるのが不動産会社です。しかし、中には強引な営業をしてくる会社もあります。
こんな会社には要注意！
- 「節税になります」ばかり強調する： マンション投資はあくまで「利益」を出すためのものです。節税はおまけ程度に考えましょう。
- 「将来必ず値上がりします」と断言する： 未来の価格は誰にも分かりません。。
- シミュレーションが甘い： 空室期間や修繕費が計算に入っていない会社は信頼できません。
先生、なんだか怖い話ですね。ボク、誰を信じればいいのか分からなくなってきました……。
大丈夫だよ。大事なのは、提示された数字を鵜呑みにせず、自分で周辺の家賃相場を調べてみること。自分の目で見て、納得できる物件だけを選ぶことが、最大のリスクヘッジなんだ。
9. 「売買」をシミュレーションしてみよう
最後に、簡単な売買のシミュレーションを紹介します。
例えば、年収600万円の会社員が、2,500万円のマンションを買ったとします。
- 運用中： 毎月の家賃でローンを返済。手残りは少ないけれど、着実に借金が減っていく。
- 10年後： ローンの残高が1,800万円まで減りました。
- 売却： マンションが古くなっても立地が良いので、2,200万円で売れました。
- 結果： 2,200万（売値）ー 1,800万（ローン残高）＝ 400万円が手元に残る！
これが、マンション投資における「成功の出口」の一例です。
10. まとめ：一歩踏み出すあなたへ
今回の講義のまとめにゃん！
- 売却時期は「税率」が変わる5年超がひとつの目安。
- 自分の年収に合わせた「負けない戦略」を立てる。
- 「出口（売却価格）」を意識した物件選びを徹底する。
- 良きパートナー（会社）を選び、自分でもしっかり勉強する。
先生、ありがとうございました！マンション投資って、単なる『買い物』じゃなくて、自分の年収という武器を使って未来の資産を育てる『ゲーム』みたいでワクワクしてきました！
そうだね。でも、ゲームと違ってリセットはできないから、慎重にね。まずは、自分の年収でどれくらいのローンが組めるのか、信頼できる会社に相談してみるのもいいかもしれないね。
はい！ボクもまずは貯金して、いつかキャットタワー付きのマンションのオーナーになってみせますにゃ！
ははは、それは素敵な夢だね。みんなも、ももたろう君と一緒に、自分らしい資産形成の一歩を踏み出してみよう！
最後に
「にゃんにゃんファイナンス学園」では、難しい投資の世界をどこよりも優しく、猫の手を借りるようにサポートします。
不動産投資は大きな決断ですが、正しい知識があれば、あなたの人生を支える強力な味方になってくれます。もし不安なことがあれば、いつでも学園の扉を叩いてくださいね。
コメント